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지난 8월 6일 이경민의 부동산하이킥"유튜브 채널 강의영상 요약입니다. 유주택자 입장에서 집값 하락에 대한 주장은 달가울 수 없겠습니다만 그간 적중률이 높았던 전문가들의 의견을 여러 각도에서 깊이 들여다 보는 것도 유익하다고 봅니다.8월 1일 강의의 후속 세션으로서, 개인적으로 정밀하게 이 강의를 공부하기 위해 내용을 따로 정리해 보았습니다. 더 많은 내용은 이경민 님의 유튜브 채널과 블로그(하단 링크)를 참고해 주시면 좋을 것 같습니다. 방대한 자료와 설명을 제공해 주신 이경민 강사님께 감사를 드립니다.이경민부동산 Investment의 공식 유튜브채널입니다. 이경민의 부동산하이킥 에서 다루는 내용입니다 1. 부동산 실전 투자전략 2. 실수요자의 갈아타기 전략 3. 무주택자 내집마련 플랜 전략 4. 아파트 지역분석 및 재개발 재건축 정비사업 분석 5. 소액투자 및 고액투자 전략 6. 부동산 관련 세무전략 7. 부동산 정책에 따른 대응전략 및 시장전망 부동산 고민 걱정을 전략적 방법으로 풀어 드리고있습니다 부동산 1타강사 투자전문가의 강의를 온라인에서 함께 하세요 - 1:1 상담문의 02. 6951. 2482 - 영등포구 당산로 13...부동산에 대한 모든 궁금증과 고민! 이경민부동산Investment에서 해결하세요. 언제나 친절한 상담 기다리고있습니다.1. 하락 변곡점의 특성 - 상하급지 갭 양극화 + 거래량 감소상급지 상승하면 하급지도 상승하고, 상급지 하락하면 하급지도 하락 (=갭메우기)하락장으로 진입 시기에는 상하급지 갭 양극화가 심해지는 특성하락주기에는 거래량은 크게 줄어드나, 사람들은 상급지를 더 선호하기 때문에 적은 거래로도 평균가격이 오르는 현상이 발생이 상황에서 매수수요자들은 평균가격이 오른다는 매스컴의 뉴스를 보고 조급해져 추격 매수 (FOMO 현상)부동산 하락장 전망의 근거 (출처: 이경민의 부동산하이킥 유튜브 채널)2. 상하급지 아파트 매매증감률 추이각 해의 매매증감률은 12개월 수치의 평균값2003년에 강남구의 매매가격은 22% 증가한 반면, 도봉구는 오히려 1% 감소2006년에 강남구 매매가격은 27.7%나 늘어나면서 신고가도 다수 발생도봉구 매매가격은 2005년부터 상승 =하급지가 시차를 두고 오르는 특성하락은 2007년 상급지(강남구)부터 먼저 시작 → 2013년까지 지속 하락. but 하급지(도봉구)는 2009년부터 하락 전환하락기에 강남구와 도봉구는 비슷한 비율로 매매가격이 하락상승기에는 강남구가 훨씬 앞서 매매가격이 오르지만, 궁극적으로는 시차를 두고 두 지역의 상승률 비슷 (=갭메우기)구분강남구도봉구하락기-11.9% (2007년~2013년)-12.9% (2009년~2013년)상승기140.3% (2014년~2019년)27.7% (2014년~2019년)상승기262.1% (2014년~2021년)62.5% (2014년~2021년)2022년에 매매가격 하락 변곡점이 발생했는데 강남구는 2022년~2025년에 오히려 18.5% 상승. but 같은 기간에 도봉구는 -20% 하락. 이는 이전과 분명히 다른 양상상급지와 하급지의 양극화가 심해진 상황이며, 이 갭은 언젠가 반드시 축소될 것. 즉 강남구가 도봉구처럼 -20%의 조정을 받을 것 특히 강남구는 2014년~2025년까지 실질적으로 하락을 겪지 않은 상태. 하락/조정이 없이 큰 폭의 상승장(2035년 강남구 평균매매가격 100억원)이 올 수는 없음.하락 변곡점 이후 반등추세를 보면 양극화 현상이 관측 : 2009년에 강남구 +6.2% vs 도봉구 +0.4%. 2024년에 강남구 +7.2% vs 도봉구 -1.9%. 즉 양극화는 하락 변곡점 이후 반등 시점에서 발생함.상하급지 아파트 매매증감률 추이 (출처: 이경민의 부동산하이킥 유튜브 채널)3. 왜 2022년~2025년에 상급지만 상승했는가? - 과거와 다른 양상의 원인은 대출규제3.1 대출규제와 풍선효과 (2006년~2012년)상급지/하급지의 규제가 동일하다면 매매수요는 상급지 우선2006년에는 상급지/하급지 금융규제가 실질적으로 동일 : 당시 성북구 구축 아파트도 59㎡ 기준 매매가 3억원으로 1억원 이상 주택담보대출 수요가 많았으나, 수도권 전체에 1억원 초과 대출 시 DTI 40%를 적용함으로 인해 하급지 매매수요 감소 → 수요자들은 2006년까지 최대한의 레버리지(영끌)로 상급지 아파트에 집중 → 강남구 매매가격 +27.7%, 도봉구 매매가격 +11.9%2008년에는 투기지역/투기과열지구를 강남3구에만 유지하고, DTI 한도를 강남3구에만 40~50% 적용하고 나머지 지역 폐지 → 다시 매매수요가 하급지로 이동 → 강남구 매매가격 -7.2%, 도봉구 매매가격 +10.0%2009년에는 수도권 전반의 집값 상승이 나타남으로 인해 수도권 전체에 LTV 한도 10% 축소(규제강화), DTI는 강남3구 40~50%를 유지하면서 타 서울지역도 50%, 인천∙경기도 60%로 제한했고, DTI 규제를 2012년까지 지속 → 매매수요가 2009년에 강남구로 집중되다가, 그 이후 2013년까지 하락 추세 지속2009년에는 강남구만 +6.2% 반등했는데, 이는 당시 강남3구와 타 지역의 규제 수준이 비슷해졌기 때문2009년에 반등이 있었으나, 반등은 에너지가 부족하여 전고점을 뚫지 못하고 결국 되돌아오는 경향2006년~2012년 부동산 대출규제 (출처: 이경민의 부동산하이킥 유튜브 채널)3.2 대출규제와 풍선효과 (2020년~2025년)2020년에는 다주택자 및 15억원 초과 주택 대출금지. 단 9억원 이하 주택은 40%, 9억원 초과~15억원 주택은 20% 대출 허용 → 하급지가 상대적으로 대출받기 유리 → 강남구 매매가격 +9.4%, 도봉구 매매가격 +14.9%2021년에는 DSR 1단계 시행으로 주담대 6억원 초과~15억원까지 DSR 40% 적용 (다주택자 및 15억원 초과는 여전히 대출금지) → 하급지 대출 유리 → 강남구 매매가격 +12.4%, 도봉구 매매가격 +19.9%2023년부터 다주택자 60%, 15억원 초과 아파트에 LTV 50~80% 대출 허용, 규제지역인 강남3구 및 용산에도 LTV 50% 대출 허용 → 상급지 대출이 이전보다 유리 → 강남구 매매가격 -2.0%, 도봉구 매매가격 -11.3%2024년에도 2023년과 동일하고, 스트레스DSR만 전국 동일 적용 → 강남구 매매가격 +7.2%, 도봉구 매매가격 -1.9%2020년~2025년 부동산 대출규제 (출처: 이경민의 부동산하이킥 유튜브 채널)4. 2006년~2008년 대비 2009년~2010년 실거래가 비교4.1 강남구 / 서초구개포우성2차 : 2006년 5월 15.9억원 → 2009년 9월 14.6억원현대10,13,14차 : 2007년 2월 15.7억원 → 2009년 8월 16.9억원 (신고가 경신)현대5차 : 2007년 2월 15.8억원 → 2009년 9월 16.6억원 (신고가 경신)신반포2차 : 2006년 10월 15.5억원 → 2010년 3월 13.05억원강남구 및 서초구 TOP 6 아파트 가격비교 (출처: 이경민의 부동산하이킥 유튜브 채널)4.2 송파구 / 영등포구(여의도)잠실주공5단지 : 2006년 11월 16.6억원 → 2009년 7월 15.42억원레이크팰리스 : 2007년 12월 12억원 → 2011년 5월 11.9억원잠실엘스 : 2008년 10월 10.8억원 → 2009년 8월 11.8억원 (신고가 경신)트리지움 : 2008년 3월 10.9억원 → 2010년 4월 11.1억원 (신고가 경신)여의도 시범 : 2008년 5월 11.5억원 → 2009년 9월 12억원 (신고가 경신)여의도 광장 : 2006년 10월 10.7억원 → 2009년 9월 12.2억원 (신고가 경신)여의도 미성 : 2007년 10월 9.8억원 → 2009년 11월 10.8억원 (신고가 경신)여의도 진주 : 2008년 7월 8.35억원 → 2009년 8월 9억원 (신고가 경신)여의도 한양 : 2008년 3월 7.98억원 → 2009년 10월 10.215억원 (신고가 경신)* 재건축 아파트가 좀 더 많이 버블이 형성되는 경향. 가격은 더 높아졌으나 하락폭이 더 클 것송파구 및 여의도 TOP 6 아파트 가격비교 (출처: 이경민의 부동산하이킥 유튜브 채널)4.3 노원구 / 도봉구건영3차 : 2008년 11월 6.5억원 → 2009년 11월 6.2억원청구3차 : 2008년 6월 6.4억원 → 2009년 8월 6.225억원하계현대 : 2008년 4월 5.95억원 → 2009년 9월 5.73억원하계1차청구 : 2008년 5월 5.75억원 → 2009년 10월 5.585억원 (신고가 경신)한화꿈에그린 : 2008년 6월 5.65억원 → 2009년 2월 5.5억원대상타운현대 : 2008년 4월 7억원 → 2009년 6월 5억원동아청솔 : 2008년 4월 5.55억원 → 2009년 9월 5.5억원북한산아이파크 : 2008년 6월 5.35억원 → 2010년 2월 5.52억원창동신도브래뉴1차 : 2008년 5월 5.2억원 → 2009년 8월 5.18억원창동 쌍용 : 2008년 3월 5.2억원 → 2009년 9월 5.3억원 (신고가 경신)방학ESA2 : 2008년 5월 5억원 → 2009년 10월 5.7억원 (신고가 경신)* 노원구/도봉구 지역은 모두 2008년에 전고점을 기록했는데, 그 이유는 2008년에 DTI한도가 일시 폐지됨으로 대출이 가능했기 때문노원구 및 도봉구 TOP 6 아파트 가격비교 (출처: 이경민의 부동산하이킥 유튜브 채널)4.4 강북구 / 성북구미아동부센트레빌 : 2008년 8월 5.2억원 → 2010년 5월 5.2억원미아래미안1차 : 2008년 6월 4.92억원 → 2009년 1월 5.1억원 (신고가 경신)수유래미안 : 2008년 6월 4.45억원 → 2011년 4월 4.5억원 (신고가 경신)길음뉴타운6단지래미안 : 2008년 6월 6억원 → 2009년 12월 5.8억원강북구 및 성북구 TOP 6 아파트 가격비교 (출처: 이경민의 부동산하이킥 유튜브 채널)5. 2021년~2022년 대비 2024년~2025년 실거래가 비교* 2021년~2022년은 다주택자 및 15억원 이상 아파트 대출금지로 버블이 없는 시기라는 점에 유의5.1 강남구 / 서초구현대10,13,14차 : 2022년 5월 43억원 → 2025년 6월 72억원 (신고가 경신)현대5차 : 2022년 4월 41억원 → 2025년 5월 63억원 (신고가 경신)한양4차 : 2022년 4월 37억원 → 2025년 6월 60억원 (신고가 경신)반포주공1단지 : 2022년 9월 73억원 → 2023년 3월 68억원아크로리버파크 : 2022년 1월 46.6억원 → 2025년 5월 56.5억원 (신고가 경신)신반포2차 : 2022년 4월 39.8억원 → 2025년 6월 55억원 (신고가 경신)래미안퍼스티지 : 2022년 5월 39억원 → 2025년 6월 52억원 (신고가 경신)* 재건축 아파트는 버블이 크게 형성되는 특징이 있으며, 이후 낙폭도 크게 나타날 것강남구 및 서초구 TOP 6 아파트 가격비교 (출처: 이경민의 부동산하이킥 유튜브 채널)5.2 송파구 / 용산구잠실주공5단지 : 2021년 11월 32.79억원 → 2025년 7월 45.25억원 (신고가 경신)잠실엘스 : 2021년 10월 27억원 → 2025년 7월 34.3억원 (신고가 경신)리센츠 : 2022년 4월 26.5억원 → 2025년 7월 33.9억원 (신고가 경신)한강맨션 : 2022년 5월 40억원 → 2025년 5월 48억원 (신고가 경신)이촌동 왕궁 : 2021년 8월 26.45억원 → 2025년 7월 32.8억원 (신고가 경신)신동아 : 2021년 7월 25.8억원 → 2025년 6월 32.6억원 (신고가 경신)한강대우 : 2022년 4월 23.8억원 → 2025년 7월 28.8억원 (신고가 경신)송파구 및 용산구 TOP 6 아파트 가격비교 (출처: 이경민의 부동산하이킥 유튜브 채널)5.3 노원구 / 도봉구청구3차 : 2021년 2월 14.2억원 → 2024년 10월 13억원건영3차 : 2021년 9월 13.98억원 → 2025년 6월 12.4억원태릉해링턴플레이스 : 2021년 8월 13.5억원 → 2024년 8월 11.5억원중계주공5단지 : 2021년 6월 13억원 → 2025년 7월 10.95억원창동 주공19단지 : 2021년 3월 12.5억원 → 2025년 6월 10억원북한산아이파크 : 2021년 10월 12억원 → 2025년 5월 9.75억원동아청솔 : 2021년 7월 11.99억원 → 2025년 6월 10.26억원창동 쌍용 : 2021년 10월 11.5억원 → 2025년 7월 9.58억원창동 삼성래미안 : 2022년 3월 11억원 → 2025년 6월 9억원노원구 및 도봉구 TOP 6 아파트 가격비교 (출처: 이경민의 부동산하이킥 유튜브 채널)5.4 강북구 / 성북구삼성래미안트리베라2단지 : 2022년 4월 11.8억원 → 2025년 4월 9.68억원꿈의숲롯데캐슬 : 2021년 10월 11.7억원 → 2023년 2월 9.9억원송천센트레빌 : 2020년 12월 11.35억원 → 2024년 6월 10.45억원래미안길음센터피스 : 2021년 9월 16.47억원 → 2024년 8월 16.4억원롯데캐슬클라시아 : 2021년 8월 16.2억원 → 2025년 4월 15.4억원길음뉴타운6단지래미안 : 2022년 1월 14억원 → 2025년 6월 13.2억원* 래미안길음센터피스와 롯데캐슬클라시아의 경우 15억원 초과 아파트로서 2021년~2022년에 대출이 불가능한 상태였고, 실질적으로 버블이 없었기 때문에 최근 전고점을 회복한 것입니다.강북구 및 성북구 TOP 6 아파트 가격비교 (출처: 이경민의 부동산하이킥 유튜브 채널)옮긴이 주부동산은 장기적으로 우상향하는 특성이 있지만, 항상 오르기만 하는 것이 아니라 조정(하락)의 시기가 있음을 이해해야 하겠습니다.매스컴에서 보도하는 평균가격에 현혹되지 않고 돈의흐름을 살펴야 하겠습니다. 과거의 기록은 강력한 대출규제가 적용되는 지역에서는 상승이 제한적일 수밖에 없음을 보여주고 있습니다. 그리고 중요한 점은 현 정부 임기(2025년 6월 5일~2030년 6월 4일)에는 대출규제 기조가 지속될 가능성이 높다는 것입니다.한국부동산원의 주간 아파트 매매지수 통계만 보면 6.27 대책 이후 강남3구의 매매가격 상승세는 여전히 유지되는 것처럼 보입니다. 그러나 중위 거래가격은 하락 흐름을 보이고 있어 추이를 더 지켜볼 필요가 있습니다. [서울=뉴시스]정진형 기자 =주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 제한하는 6·27대책이 시행된 뒤 수도권 아파트 거래량 뿐 아니라 거래 가격대와 면적이 모두 축소된 것으로 나타났다. 자금 부담이 커지자 고가·대형평형 거래가 위축된 영향으로 풀이된다.21일 직방이 지난달 10일부터 이달 15일까지 국토교통부 실거래가 자료를 분석해 대책 발표 전후의 흐름..역발상 접근도 필요하다고 봅니다. 만일 내가 2030년까지 하락장이 이어질 것이라 전망한다면, 2030년까지 기다리다가도 그 이전에 시장의 공포가 심해지고 불확실성이 가득할 때, 매수자의 우위가 높은 시점이라면 들어가는 것이 더 유리할 수 있습니다. 모든 시장참여자들이 집값이 충분히 내렸다라고 생각하는 때는, 이미 집주인들이 호가를 올려버릴 수도 있기 때문입니다.또 지역별로 상승/하락에 시간차가 발생하고 대출규제의 영향을 다르게 받으므로, 상급지/하급지의 대출규제 동향, 관심지역의 대장주 아파트의 시세 변화를 면밀히 체크하여 매매 타이밍을 가늠해 보면 좋겠습니다. 같은 맥락에서 지방 아파트는 6.27 대책의 영향이 상대적으로 적기 때문에, (광역시 or 핵심지역은) 수도권보다 양호한 추세가 나타날 수 있을 것으로 기대됩니다.하락은 오랜 기간에 걸쳐 매우 천천히 나타날 수 있고, 하락의 폭도 -20%보다는 적을 가능성도 있습니다. 다만 하급지의 상승률이 더 회복되어 상급지와 하급지의 상승률 갭이 줄어들어야 하겠습니다. 또 대출규제도 상급지와 하급지가 비슷한 수준으로 완화되어야 합니다. 그 때까지는 상급지는 계속 지지부진할 수밖에 없어 보입니다. 향후 정말로 상급지의 하락이 발생한다면, 상급지-하급지의 집값 격차가 줄어들기 때문에 상급지 갈아타기의 기회로 활용할 수 있을 것입니다. 이를 위해 현금(종잣돈) 마련에 주력하되, 신축아파트 전세에 너무 많은 보증금을 묶어두거나 무리한 투자로 인해 현금을 잃는 일이 없도록 주의해야 하겠습니다.함께 읽으면 좋은 글(노트)[이경민 부동산하이킥]2025년부터 대세하락장인 이유지난 8월 1일 이경민의 부동산하이킥"유튜브 채널 강의영상 요약입니다. 유주택자 입장에서 집...김짠부(김지은)의 내집마련 후회 (너무 이른 내집마련의 단점)김짠부(김지은) 님은 구독자 67만명을 보유한 재테크 유튜브 채널 김짠부의 운영자로서 ...
